Kapital bewegt sich dorthin, wo neue Machtfelder entstehen. 2025 hat die Strukturen vorbereitet – 2026 bringt die sichtbaren Effekte:
Betongold. Kontrolle. Zugang. 2026 gehört den Ersten.
Analyse · Bulgarien 2026–2030
Bulgarien verbindet etwas, das es im deutschsprachigen Raum kaum noch gibt: niedrige Steuern, überschaubare Einstiegspreise, EU-Perspektive und reale Nachfrage nach Wohnen, Urlaub und Kapitalflucht aus teuren Märkten. Diese Seite ist deine makroökonomische Landkarte.
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Makroperspektive
Du suchst nicht das «nächste Urlaubsland» – du suchst einen Kapitalhafen.
Genau deshalb betrachten wir Bulgarien nicht als Ferienort, sondern als System aus Steuern, Regulierung, Nachfrage und Zukunftsaussichten. Erst wenn diese Ebenen stimmen, reden wir über konkrete Objekte.
Bulgarien ist eines der wenigen EU-Länder mit einem flachen Steuersystem: 10 % Einkommensteuer, 10 % Körperschaftsteuer und klare Regeln für Mieteinnahmen. Das verändert die Logik von Netto-Renditen.
Während in Deutschland ein wachsender Teil deiner Erträge durch Steuern, Abgaben und Nebenkosten absorbiert wird, bleibt in Bulgarien ein deutlich größerer Anteil deiner Mieteinnahmen und Gewinne beim Eigentümer – insbesondere, wenn die Struktur von Anfang an sauber aufgesetzt ist.
Im Zusammenspiel mit niedrigeren Fixkosten (Hausgeld, Energie, Instandhaltung) führt das dazu, dass bereits moderate Bruttorenditen in Bulgarien netto interessanter ausfallen können als viele vermeintlich «sichere» Objekte in D-A-CH.
Die Details dazu findest du in der vertieften Analyse auf der Seite 10 % Steuern in Bulgarien.
Bulgarien ist EU-Mitglied – und bewegt sich Schritt für Schritt tiefer in die europäische Struktur von Kapital, Regulierung und Infrastruktur.
Für dich als Investor heißt das: du bewegst dich nicht in einem isolierten, schwer planbaren Markt, sondern in einem System, das an europäische Standards angebunden ist. Bankensystem, Eigentumsrechte, Investitionsschutz – all das orientiert sich an EU-Rahmen.
Gleichzeitig liegt das allgemeine Preisniveau der Immobilien in vielen Segmenten noch deutlich unter dem, was in klassischen Mittelmeer-Ländern aufgerufen wird. Genau diese Diskrepanz zwischen EU-Integration und Preisniveau ist der Nährboden für Wertzuwachs.
Eine separate Betrachtung des Themas findest du auf EU-Beitritt & Integration Bulgariens.
Der Markt ist gespalten: es gibt touristische Übertreibung, aber auch unterbewertete Segmente. Deine Aufgabe ist, das eine vom anderen zu trennen.
In klassischen Ferienorten finden sich sowohl überteuerte «Postkarten-Objekte» als auch solide Apartments, die in professionell geführten Anlagen liegen und reale Nachfrage bedienen. Dazu kommen:
Die BetonGold-Struktur fasst diese Segmente in fünf Säulen zusammen. Jede Säule hat ihre eigene Logik, ihren eigenen Risiko-Rendite-Rahmen und ihre eigene Eintrittsschwelle.
Wenn das «Warum Bulgarien» für dich logisch ist, geht es im nächsten Schritt nicht um Objekttourismus, sondern um Struktur: welche Säule, welcher Kapitalrahmen, welcher Zeithorizont.
Genau dafür gibt es die fünf Säulen der BetonGold-Strategie:
Welche Kombination dieser Säulen sinnvoll ist, hängt von deinem Kapital, deinen Zielen und deinem Zeithorizont ab. Das klären wir im Blueprint-Gespräch.
Bulgarien bewegt sich in den nächsten Jahren in eine neue Liga: Schengen-Mitgliedschaft, Euro-Einführung und gleichzeitig flache 10 % Steuern. Für Investoren aus Deutschland entsteht damit ein einzigartiges Spielfeld.
Für dein Kapital bedeutet das: Du bleibst im gewohnten Währungsraum, nutzt aber ein anderes Preisniveau und ein anderes Steuerregime. Genau dort entsteht der Hebel für BetonGold.
Zugang statt Maklerlisten. Ich kuratiere geprüfte Off‑Market‑Immobilienzugänge in Bulgarien und strukturiere den Weg von Auswahl bis Übergabe – gemeinsam mit Banken, Auktionshäusern und lokalen Partnern. Fokus: Kontrolle, Transparenz, wiederholbare Strukturen.