Steuerstruktur · Bulgarien
Steuern in Bulgarien: Strukturierungsperspektive
Bulgarien kennt ein flaches Steuersystem: 10 % Einkommensteuer, 10 % Körperschaftsteuer. Für Immobilieninvestoren aus Deutschland ändert das die Spielregeln – aber nur, wenn die Struktur stimmt.
Stand: 08/2026. Steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern; Prüfung im Einzelfall mit Steuerberater bzw. Rechtsanwalt.
- 10 % Einkommensteuer
- 10 % Körperschaftsteuer
- klare Regeln für Mieteinnahmen
Strukturierte Wege für dein Kapital:
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Netto statt Brutto
Die gleiche Miete ergibt ein anderes Ergebnis.
In zwei Ländern kann die gleiche Mieteinnahme zu völlig unterschiedlichen Netto-Ergebnissen führen. Genau hier liegt die stille Macht der 10-%-Struktur – wenn du sie mit Immobilien kombinierst.
- Weniger Steuerabfluss
- Klarere Kalkulationen
- Mehr Spielraum für Rücklagen
1. Kernsteuern im Überblick
| Steuerart | Deutschland | Bulgarien |
|---|---|---|
| Einkommensteuer (privat) | progressiv, bis über 40 % inkl. Sozialabgaben | 10 % flacher Satz |
| Körperschaftsteuer (Gesellschaft) | ca. 15–30 % inkl. Gewerbesteuer | 10 % flacher Satz |
| Kapitalertragsteuer | 25 % + Soli | in vielen Fällen 10 % |
Die konkrete Ausgestaltung hängt von der gewählten Struktur ab: direkte private Haltung, bulgarische Gesellschaft, Holding-Strukturen usw. Diese Seite liefert dir keine Steuerberatung, sondern den strategischen Rahmen, in dem du mit deinem Steuerberater Entscheidungen treffen kannst.
2. Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien
Ob Studio, Luxus-Apartment oder Hotel – am Ende zählt, was von der Miete übrig bleibt.
Bei Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien greifen in der Regel die bulgarischen Steuerregeln. Je nach Struktur wird:
- ein pauschaler Kostenabzug angesetzt oder
- tatsächliche Kosten abgerechnet und
- der verbleibende Gewinn mit 10 % besteuert.
Durch die Kombination aus niedrigeren Steuersätzen und geringeren laufenden Kosten kann die Netto-Rendite deutlich attraktiver ausfallen – selbst wenn die Bruttorendite ähnlich ist wie in Deutschland.
3. Gesellschaftsstrukturen für größere Investments
Ab einer gewissen Größenordnung ist eine Gesellschaftsstruktur sinnvoll – insbesondere bei Hotels, Gewerbe oder Land & Development.
In Bulgarien sind Kapitalgesellschaften mit einem Steuersatz von 10 % auf Gewinne interessant für Investoren, die:
- mit Partnern investieren wollen,
- Cashflow-Projekte (Hotels, Gewerbe) aufbauen,
- Landbanking und Development betreiben wollen.
Die konkrete Struktur – ob bulgarische Gesellschaft, Holding oder Mischmodell – wird individuell mit Steuerexperten abgestimmt. Wichtig ist, dass du den Rahmen kennst, in dem diese Entscheidungen getroffen werden.
4. Doppelbesteuerung & Abstimmung mit Deutschland
Zwischen Deutschland und Bulgarien bestehen Doppelbesteuerungsabkommen. Ziel ist, dass Einkünfte nicht doppelt besteuert werden, sondern die Steuerlast sauber verteilt wird.
Für dich bedeutet das:
- Einkünfte aus bulgarischen Immobilien werden in Bulgarien versteuert,
- in Deutschland werden sie je nach Modell angerechnet oder freigestellt,
- die Gesamtkonstruktion muss von einem Steuerberater begleitet werden.
Der Job der BetonGold-Struktur ist es, die Immobilien- und Kapitalstruktur so aufzubauen, dass dein Steuerberater eine saubere Grundlage vorfindet – keine Baustelle.
5. Verbindung zu den fünf Säulen
Die 10-%-Steuerlandschaft wirkt sich auf jede der fünf Säulen der BetonGold-Strategie aus:
- Bankimmobilien – Struktur für Mieteinnahmen und spätere Exits,
- Auktionen – steuerliche Behandlung von Wertsteigerungen,
- Luxus am Meer – Eigennutzung + Vermietung intelligent kombinieren,
- Hotels & Gewerbe – operative Gewinne in Gesellschaftsstrukturen,
- Land & Development – Realisierung von Projekten und Exits.
- Kapitalstruktur Sofia – 10 % Körperschaftsteuer auf Gewinne, steuerliche Struktur für Halte- und Exitstrategie urbaner Positionen in Sofia.
Welche Kombination für dich sinnvoll ist, hängt von deinem Wohnsitz, deiner unternehmerischen Situation und deinen Zielen ab. Diese Klärung ist Teil des Blueprint-Prozesses.
Steuern in Bulgarien im Kontext von Euro und EU
Die steuerliche Logik Bulgariens bleibt auch im Rahmen der EU und der Euro-Einführung klar: flache Sätze, wenig Komplexität und ein investorenfreundliches Umfeld.
- Körperschaftsteuer: 10 % auf Unternehmensgewinne.
- Einkommensteuer: 10 % auf die meisten Einkünfte natürlicher Personen.
- Quellensteuer auf Dividenden: moderat, abhängig von Struktur und Doppelbesteuerungsabkommen.
Damit entsteht für Investoren aus Hochsteuerländern eine interessante Konstellation: du bleibst innerhalb der EU-Regeln, nutzt aber ein anderes Steuerregime und kombinierst es mit einem aufstrebenden Immobilienmarkt.
Arbeitsweise
Zugang statt Maklerlisten. Ich arbeite Off‑Market‑Konstellationen in Bulgarien auf und strukturiere den Weg von der Auswahl bis zur Übergabe – über Bankverwertungen, gerichtliche Auktionen und lokale Marktkontakte, jeweils fallbezogen. Fokus: Kontrolle, Transparenz, wiederholbare Strukturen.
Investoren-Filter
Nicht jeder Kontakt ist ein Investor. Für eine strukturierte Vorqualifikation stehen zwei Wege bereit: der Investor Check und die digitale Voranalyse BetonGold AI.
Wer bereits entscheidungsfähig ist, kann direkt ein Investorengespräch anfragen.
Über den Autor
Dietrich – Architekt des Kapitals ist Betreiber von BetonGold Kapital und spezialisiert auf strukturierten Off-Market-Zugang zu Immobilien in Bulgarien für DACH-Investoren. Sein Ansatz: Kapitalarchitektur statt Einzelobjektkauf.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Bulgarien?
10 % Einkommensteuer auf die Steuerbemessungsgrundlage; bei Mieteinnahmen natürlicher Personen wird die Grundlage um pauschale Kosten von 10 % gemindert. Der deutsche Einkommensteuertarif ist progressiv (14–45 %); der Vergleich betrifft gesetzliche Sätze. Was davon im Einzelfall wirkt, hängt von Wohnsitz, Einkunftsart, Struktur und Doppelbesteuerungsabkommen ab.
Müssen deutsche Investoren in Bulgarien Steuern zahlen?
Ja. Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien sind in Bulgarien steuerpflichtig (10%). Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Bulgarien verhindert eine doppelte Besteuerung. Individuelle Beratung durch einen Steuerberater ist empfohlen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bulgarien?
2–3% des Kaufpreises, deutlich unter deutschen Werten (3,5–6,5% je nach Bundesland). Hinzu kommen Notargebühren von 0,1–1,5% gestaffelt nach Kaufpreis.
Lohnt sich eine Firmengründung in Bulgarien für Immobilieninvestoren?
Für größere Portfolios kann eine bulgarische Gesellschaft (EOOD/OOD) steuerlich interessant sein – Körperschaftsteuer 10%, strukturierte Kostenpositionen. Voraussetzung ist eine sorgfältige steuerliche Planung mit Experten beider Länder.
Woran sich diese steuerliche Einordnung misst
Der Körperschaftsteuersatz in Bulgarien beträgt 10 % auf die steuerpflichtigen Gewinne bulgarischer Körperschaften. Grundlage ist das bulgarische Körperschaftsteuergesetz; der Satz ist gegen die Veröffentlichungen des bulgarischen Finanzministeriums und der Nationalen Einnahmenagentur abgeglichen (zuletzt geprüft: August 2026, turnusmäßige und anlassbezogene Überprüfung bei Gesetzesänderung). Die Einkommensteuer natürlicher Personen beträgt 10 % auf die jährliche Steuerbemessungsgrundlage; Grundlage ist das bulgarische Einkommensteuergesetz, abgeglichen gegen die Veröffentlichungen des Finanzministeriums und der Nationalen Einnahmenagentur (zuletzt geprüft: August 2026). Ein einheitlicher Satz für alles gibt es nicht: Für Einkünfte aus Tätigkeit als Einzelunternehmer gilt ein abweichender Satz, für Dividenden ein eigener; bei Mieteinnahmen natürlicher Personen wird die Bemessungsgrundlage um pauschale Kosten von 10 % gemindert. Dividendenbesteuerung, Umsatzsteuer, kommunale Grundsteuer, Transaktionskosten und Quellensteuern folgen eigenen Regeln und sind vom Körperschaft- wie vom Einkommensteuersatz zu unterscheiden. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt von Struktur und Einzelfall ab. Die Angaben auf dieser Seite geben den steuerlichen Rahmen wieder, wie er sich aus dem bulgarischen Steuerrecht ergibt. Steuer- und Rechtsstand ändern sich; Aussagen dieser Art werden deshalb regelmäßig und anlassbezogen überprüft und bleiben ohne bestätigte Grundlage qualitativ. Diese Seite ist eine Einordnung – keine Steuer- oder Rechtsberatung und keine Zusage über die steuerliche Behandlung eines konkreten Falls. Die Anwendung auf eine individuelle Struktur gehört in die Prüfung mit einem bulgarischen Steuerberater und, wo einschlägig, mit einem Berater im Wohnsitzstaat.