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Immobilien Bulgarien
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Immobilienrendite Bulgarien im Vergleich
Typische Netto-Renditen nach Markt und Asset-Typ — basierend auf BetonGold-Marktdaten 2024–2026.
| Markt / Typ | Kaufpreis Ø | Brutto-Rendite | Netto-Rendite | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|
| Varna – Stadtzentrum | 55.000–90.000 € | 7–9 % | 5–7 % | Dauervermietung, stabile Nachfrage |
| Burgas – Zentrum | 35.000–70.000 € | 7,5–10 % | 5,5–7,5 % | Günstiger Einstieg, Wachstumspotenzial |
| Sonnenstrand – Ferienwohnung | 40.000–80.000 € | 8–12 % | 6–9 % | Saisonal, AirBnB möglich |
| Bankimmobilien (Off-Market) | 25.000–60.000 € | 8–14 % | 6–10 % | Unter Marktpreis, Due Diligence nötig |
| Wien – Eigentumswohnung | 250.000–500.000 € | 2–3 % | 1–2 % | Hohe Einstiegskosten |
| Frankfurt – Apartment | 300.000–600.000 € | 2–3,5 % | 1–2,5 % | Regulierter Markt |
| München – Wohnung | 400.000–900.000 € | 1,5–2,5 % | 0,5–1,5 % | Sehr hoher Kaufpreis |
* Angaben basieren auf Marktdaten und BetonGold-Netzwerkdaten. Keine Anlageberatung. Individuelle Ergebnisse variieren.
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Wie man die Kalkulation richtig liest
Ein ROI-Rechner zeigt Zahlen. Er sagt nicht, ob ein Investment gut ist. Hier ist, worauf es ankommt:
Netto-Rendite vs. Brutto-Rendite
Brutto-Rendite ist der Quotienten aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Netto-Rendite ist das, was nach Steuern, Leerstand und laufenden Kosten übrig bleibt. In Bulgarien liegt der Unterschied typisch bei 15–25 Prozent des Bruttowerts. Mit 10% Flat Tax und geringem Verwaltungsaufwand ist die Netto-Rendite in Bulgarien deutlich günstiger als in Deutschland, wo Steuer allein 25–45% der Mieteinnahmen kostet.
Wo liegt die Grenze einer guten Transaktion?
Als Daumenregel gilt im BetonGold-System: Ein Objekt ist interessant, wenn die Netto-Mietrendite über 6 Prozent liegt und der Kaufpreis unter dem aktuellen Marktvergleich ist. Jedes Objekt, das durch einen Bankabschlag oder Auktionspreis 20+ Prozent unter Markt liegt, verbessert die effektive Rendite zusätzlich – auch wenn die Mietrendite nominell identisch ist.
Wertsteigerung ist kein Muss, aber eine Prämie
Ein gutes Bulgarien-Investment muss nicht auf Wertsteigerung basieren. Wenn der Cashflow aus Vermietung positiv ist und die Steuerlast bei 10 Prozent liegt, ist das Investment bereits tragfähig. Jede Wertsteigerung – durch Euro-Einführung, steigendes Lohnniveau oder Marktentwicklung – ist eine Prämie, kein Versprechen.
Wie Investoren die Rendite interpretieren
Eine Rendite ist eine Zahl. Die Frage ist, was diese Zahl im Kontext des Marktes und Ihrer Strategie bedeutet. Drei Orientierungspunkte helfen dabei:
3–4 %
Konservativ
Typisch für deutsche Bestandsimmobilien nach Steuern. In Bulgarien ein Zeichen für Unterbewertung des Potenzials oder falschen Einstiegspreis.
5–7 %
Solide
Gesunde Basisrendite für Langzeitvermietung in Varna oder Burgas. Nachhaltig, planbar, mit Puffer für Leerstand.
8–10 %
Starke Rendite
Realistisch bei Off-Market-Kauf mit 15–25 % Abschlag und Ferienmiete. Kein Versprechen – aber keine Ausnahme im BetonGold-Netzwerk.
Wichtig: Diese Werte sind Netto-Orientierungswerte nach Steuer (10% Flat Tax in Bulgarien) und typischen Betriebskosten. Brutto-Werte liegen 20–30% höher.
Typische Renditen in Bulgarien – nach Strategie
Nicht jede Strategie bringt die gleiche Rendite. Die Tabelle zeigt realistische Spannen aus dem BetonGold-Netzwerk – basierend auf abgeschlossenen Transaktionen und aktuellen Marktdaten.
| Strategie | Netto-Rendite | Einstiegskapital | Profil |
|---|---|---|---|
| Ferienvermietung | 8–12 % | ab 50.000 € | Aktiv, saisonal, Küste |
| Langzeitmiete | 5–7 % | ab 35.000 € | Passiv, planbar, Stadt |
| Bankimmobilie (Buy & Hold) | 6–9 % | ab 40.000 € | Strukturiert, Off-Market |
| Auktion + Renovierung | 10–18 % | ab 30.000 € | Aktiv, höheres Risiko |
| Off-Market Flip | 12–20 % | ab 60.000 € | Erfahrener Investor |
Diese Werte sind Richtwerte aus dem BetonGold-Netzwerk. Individuelle Ergebnisse hängen von Kaufpreis, Zustand, Lage und Verwaltungsstruktur ab. Der ROI-Rechner oben kalkuliert Ihre persönliche Situation.