Der Kaufprozess in Bulgarien umfasst mehrere Schritte: Auswahl der Immobilie, Prüfung der Unterlagen, Klärung der Kosten, notarielle Abwicklung und Eintragung. Für Investoren ist entscheidend, dass jeder Schritt kontrolliert und dokumentiert abläuft.
Je sauberer der Prozess, desto geringer das Risiko. Deshalb sollten Dokumente, Eigentumsverhältnisse und Nebenkosten vor einem Kauf vollständig geprüft werden.
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Kaufprozess · Bulgarien · Schritt für Schritt
Wie läuft der Immobilienkauf in Bulgarien ab? Von der ersten Besichtigung bis zur Grundbucheintragung – dieser Leitfaden erklärt jeden Schritt, typische Fristen und worauf Käufer aus Deutschland besonders achten müssen.
Der Immobilienkauf in Bulgarien ist für EU-Bürger rechtlich gut strukturierbar – aber er unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom deutschen Prozess. Wer die Schritte kennt und vorbereitet ist, kann sicher und effizient kaufen.
| Schritt | Was passiert | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1. Objektauswahl | Besichtigung, erste Prüfung, Verhandlung | Variabel |
| 2. Reservierungsvertrag | Schriftliche Sicherung mit Anzahlung (1.000–5.000 €) | 1–3 Tage |
| 3. Due Diligence | Grundbuch, Lasten, Baugenehmigungen, technische Prüfung | 1–3 Wochen |
| 4. Bulstat-Nummer beantragen | Bulgarische Steuernummer für ausländische Käufer | 1–5 Tage |
| 5. Notartermin | Kaufvertrag auf Bulgarisch, Übersetzung, Beurkundung | 1 Tag |
| 6. Zahlung | Restzahlung, Grunderwerbsteuer (2–3%), Notargebühren | 1–3 Tage |
| 7. Grundbucheintragung | Eigentumsübertragung und Registrierung | 3–10 Tage |
Vor jeder Kaufentscheidung steht die Besichtigung. Bei Off-Market-Objekten und Bankimmobilien ist dies oft mit Einschränkungen möglich – umso wichtiger ist die anschließende Due Diligence. Erste Fragen bereits bei der Besichtigung: Eigentumsnachweis vorhanden? Sind alle Bereiche genehmigt? Gibt es offensichtliche Mängel?
Mit einem Reservierungsvertrag (Vorvertrag) und einer Anzahlung von typischerweise 1.000–5.000 € wird das Objekt gesichert. Der Verkäufer verpflichtet sich, es nicht an Dritte zu verkaufen. Wichtig: Der Reservierungsvertrag sollte schriftlich sein und klare Bedingungen für die Rückerstattung der Anzahlung enthalten, falls die Due Diligence Probleme aufdeckt.
Die kritischste Phase des Kaufprozesses. Grundbuchprüfung, Lastenpüfung, Baugenehmigungen, technischer Zustand, Steuerschulden des Verkäufers. Vollständige Checkliste: Due Diligence Checkliste Bulgarien.
Ausländische Käufer benötigen eine bulgarische Steuernummer (Bulstat-Nummer) für den Notartermin. Sie wird beim zuständigen Finanzamt beantragt – mit Pass und ggf. Vollmacht für einen lokalen Vertreter. Bearbeitungsdauer: 1–5 Werktage.
Der Kaufvertrag wird vor einem bulgarischen Notar beurkundet – auf Bulgarisch. Ein vereidigter Übersetzer ist bei der Beurkundung anwesend oder der Käufer hat eine Vollmacht für einen lokalen Vertreter erteilt. Der Notar prüft Eigentumsrechte und Vollständigkeit der Dokumente.
Nach Beurkundung erfolgt die vollständige Kaufpreiszahlung. Zusätzlich fallen an: Grunderwerbsteuer (2–3%), Notargebühren (0,1–1,5%), Grundbuchgebühren (ca. 0,1%). Details: Kosten & Nebenkosten.
Nach vollständiger Zahlung reicht der Notar die Dokumente beim Grundbuchamt ein. Die Eintragung dauert 3–10 Werktage. Erst danach ist der Käufer rechtlicher Eigentümer.
| Aspekt | Bulgarien | Deutschland |
|---|---|---|
| Notarsprache | Bulgarisch (Übersetzer notwendig) | Deutsch |
| Grunderwerbsteuer | 2–3% | 3,5–6,5% (je Bundesland) |
| Gesamtnebenkosten | 3–6% | 8–12% |
| Grundbucheintragung | 3–10 Werktage | Wochen bis Monate |
| Steuernummer nötig | Ja (Bulstat) | Nein (für EU-Bürger) |
| Gesamtdauer | 4–12 Wochen | 3–6 Monate |
Objektauswahl → Reservierungsvertrag → Due Diligence → Bulstat-Nummer → Notartermin → Zahlung → Grundbucheintragung. Typische Gesamtdauer: 4–12 Wochen.
Ja. Als EU-Bürger haben Deutsche seit 2014 volle Kaufrechte für Immobilien und Grundstücke in Bulgarien. Der Kauf erfolgt über einen bulgarischen Notar mit vereidigtem Übersetzer.
Eine bulgarische Steuernummer für ausländische Käufer – erforderlich für den Notartermin. Wird beim lokalen Finanzamt beantragt, Bearbeitungszeit 1–5 Werktage.
Bei unkompliziertem Ablauf 4–6 Wochen. Bei komplexeren Eigentumssituationen bis 12 Wochen. Off-Market und Auktionsobjekte erfordern oft schnellere Entscheidungsprozesse.
Dietrich – Architekt des Kapitals ist Betreiber von BetonGold Kapital – spezialisiert auf strukturierten Immobilienzugang in Bulgarien für DACH-Investoren. Mehr: Kapitalarchitektur.
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