Immobilien Bulgarien kaufen als Deutscher – Ablauf, Notar, Eigentumsübertragung und steuerliche Struktur.
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Was müssen Deutsche wissen, bevor sie eine Immobilie in Bulgarien kaufen? Rechtliche Voraussetzungen, Prozessablauf, Kosten und typische Fehler – dieser Leitfaden gibt eine vollständige Übersicht.
Ja – uneingeschränkt. Als EU-Bürger haben Deutsche seit dem 1. Januar 2014 volle Eigentumsrechte für Immobilien und Grundstücke in Bulgarien. Es gelten dieselben Rechte wie für bulgarische Staatsbürger. Keine Genehmigungspflicht, keine Nationalitätsbeschränkungen.
Wichtig zu wissen: Bis 2014 gab es für EU-Bürger Einschränkungen beim Grundstückserwerb – diese sind vollständig aufgehoben. Der Kauf von Wohnungen und Gewerbeimmobilien war bereits seit dem EU-Beitritt Bulgariens 2007 uneingeschränkt möglich.
| Schritt | Was zu tun ist | Besonderheit für Deutsche |
|---|---|---|
| 1. Objektauswahl | Besichtigung, Verhandlung | Off-Market-Zugang über lokale Netzwerke |
| 2. Due Diligence | Grundbuch, Lasten, Baugenehmigungen | Bulgarischer Anwalt empfohlen |
| 3. Bulstat-Nummer | Steuernummer für Ausländer beantragen | Pass + ggf. Vollmacht, 1–5 Werktage |
| 4. Notartermin | Beurkundung des Kaufvertrags | Persönlich oder per Vollmacht möglich |
| 5. Zahlung | Kaufpreis + Nebenkosten begleichen | Überweisung aus Deutschland möglich |
| 6. Grundbucheintragung | Eigentumsübertragung | 3–10 Werktage nach Notartermin |
Der Kaufvertrag wird auf Bulgarisch beurkundet. Lösung: entweder mit vereidigtem Übersetzer persönlich anwesend sein, oder einen lokalen Anwalt per Vollmacht bevollmächtigen. Die Vollmacht muss in Deutschland notariell beglaubigt und mit Apostille versehen werden.
Ausländische Käufer benötigen eine bulgarische Steuernummer (Bulstat) für den Notartermin. Beantragung beim lokalen Finanzamt – Bearbeitungszeit 1–5 Werktage, erledigt oft durch den lokalen Anwalt.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Bulgarien verhindert doppelte Besteuerung von Mieteinnahmen. Mieteinnahmen aus Bulgarien werden mit 10% Flat Tax in Bulgarien besteuert – in Deutschland sind sie anzumelden, aber anrechenbar. Individuelle Beratung durch Steuerberater beider Länder empfohlen. Details: Steuern Bulgarien.
Mit einer notariell beglaubigten und apostillierten Vollmacht kann der gesamte Kaufprozess durch einen lokalen Vertreter abgewickelt werden. Details: Notar Bulgarien.
| Fehler | Konsequenz | Lösung |
|---|---|---|
| Kein bulgarischer Anwalt | Eigentumsrisiken unentdeckt | Anwalt vor Reservierungsvertrag beauftragen |
| Due Diligence übersprungen | Fehlende Baugenehmigungen, Lasten | Checkliste konsequent abarbeiten |
| Steuer nicht vorgeplant | Überraschungen bei Mieteinnahmen | Steuerberater vor dem Kauf einbeziehen |
| Nur Portale genutzt | Schlechtere Objekte zu Marktpreisen | Off-Market-Zugang prüfen |
| Kaufpreis ohne Exit-Plan | Kein klares Szenario bei Verkauf | Exit-Strategie vor dem Kauf definieren |
Ja – uneingeschränkt. Als EU-Bürger haben Deutsche seit 2014 volle Eigentumsrechte für Immobilien und Grundstücke in Bulgarien.
Nein – mit einer notariell beglaubigten und apostillierten Vollmacht kann ein lokaler Anwalt den gesamten Kaufprozess abwickeln.
Kaufnebenkosten von 3–6%: Grunderwerbsteuer 2–3%, Notar 0,1–1,5%, Anwalt 500–2.000 €. Deutlich günstiger als in Deutschland mit 8–12%.
Eine bulgarische Steuernummer für ausländische Käufer – erforderlich für den Notartermin. Beantragung beim Finanzamt, Bearbeitungszeit 1–5 Werktage.
Dietrich – Architekt des Kapitals ist Betreiber von BetonGold Kapital – spezialisiert auf strukturierten Off-Market-Immobilienzugang in Bulgarien für DACH-Investoren. Mehr: Kapitalarchitektur.
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