Firma Bulgarien · Immobilien · Steuerstruktur
Firma gründen Bulgarien für Immobilien – Steuervorteile & Struktur
Eine bulgarische Gesellschaft kann für Immobilieninvestoren steuerlich interessant sein. Diese Seite erklärt, für wen sich eine Firmengründung lohnt, welche Rechtsformen es gibt und was die steuerlichen Konsequenzen sind.
Privatperson vs. Firma – der strukturelle Vergleich
| Aspekt | Privatperson | Bulgarische Gesellschaft (EOOD/OOD) |
|---|---|---|
| Steuer auf Mieteinnahmen | 10% Flat Tax | 10% KSt + strukturierte Kosten |
| Gewinnausschüttung | — | 5% Kapitalertragsteuer |
| Kostenabzüge | 20% Pauschalabzug | Echte Betriebsausgaben abzugsfähig |
| Haftung | Persönlich | Beschränkt auf Stammkapital |
| Verwaltungsaufwand | Gering | Buchhaltungspflicht, jährliche Bilanz |
| Eignung | 1–2 Objekte | Portfolio, gewerbliche Nutzung, Hotels |
Rechtsformen und Gründungskosten
| Rechtsform | Stammkapital | Gründungskosten | Eignung |
|---|---|---|---|
| EOOD (Einpersonen-GmbH) | 2 BGN (~1 €) | 500–1.500 € | Einzelinvestor |
| OOD (GmbH mit Partnern) | 2 BGN | 600–1.800 € | Mehrere Gesellschafter |
| AD (AG) | 50.000 BGN | 2.000–5.000 € | Größere Strukturen |
Laufende Kosten EOOD: Buchhaltung ca. 100–300 €/Monat, jährliche Abschlusserstellung ca. 300–600 €.
Wann lohnt sich eine Firma – und wann nicht?
Firma sinnvoll bei...
- Portfolio mit mehreren Objekten und entsprechendem Verwaltungsaufwand
- Gewerblicher Vermietung (Hotels, Ferienanlagen, Aparthotels)
- Strukturierter Kostentrennung zwischen Investment und Privatvermögen
- Investoren, die Reinvestition im Unternehmen planen (KSt 10% statt Ausschüttung)
Privatperson einfacher bei...
- 1–2 Einzelobjekten ohne Portfolioaufbauplan
- Käufern, die Verwaltungsaufwand minimieren möchten
- Schnellem Einstieg ohne Gründungszeit
Wichtig: Die steuerliche Entscheidung Privatperson vs. Firma sollte immer mit einem Steuerberater getroffen werden, der beide Rechtssysteme (DE + BG) kennt. Details: Steuern Bulgarien.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Firmengründung in Bulgarien für Immobilieninvestoren?
Für Portfolio-Investoren und gewerbliche Nutzung (Hotels, Aparthotels): ja. Für Einzelobjekte ist die Privatperson oft einfacher. 10% KSt, strukturierte Kostenabzüge, Haftungstrennung.
Wie hoch ist die Körperschaftsteuer in Bulgarien?
10% – eine der niedrigsten in der EU. In Kombination mit echten Betriebsausgaben kann die effektive Steuerbelastung deutlich unter deutschen Vergleichswerten liegen.
Was kostet eine Firmengründung in Bulgarien?
EOOD: ca. 500–1.500 € Gründungskosten, Stammkapital 2 BGN. Laufend: Buchhaltung ab 100–300 €/Monat, jährliche Bilanzpflicht.
Brauche ich Wohnsitz in Bulgarien für eine Firmengründung?
Nein – EU-Bürger können ohne bulgarischen Wohnsitz gründen. Eingetragener Firmensitz über lokalen Dienstleister ausreichend.
Über den Autor
Dietrich – Architekt des Kapitals ist Betreiber von BetonGold Kapital – spezialisiert auf strukturierten Off-Market-Immobilienzugang in Bulgarien für DACH-Investoren. Mehr: Kapitalarchitektur.
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Die EOOD als Investitionsvehikel
Die Einpersonen-GmbH (EOOD – Ednolichno Drujestvo s Ogranichena Otgovornost) ist die häufigste Firmenstruktur für ausländische Investoren in Bulgarien. Gründungskosten liegen bei 500–800 Euro, die Bearbeitungszeit bei 2–4 Wochen. Das Stammkapital beträgt mindestens 1 BGN (ca. 0,51 Euro) – kein Kapitalaufbau vor Gründung nötig.
Die EOOD unterliegt der bulgarischen Körperschaftsteuer von 10% auf Unternehmensgewinne. Dividenden werden zusätzlich mit 5% besteuert (Quellensteuer). Gesamtbelastung: 14,5% – verglichen mit 25–45% Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Deutschland oder 27,5% KESt in Österreich ist das eine strukturelle Differenz von 10–30 Prozentpunkten.
Wann die Firmenstruktur sinnvoll ist – und wann nicht
Firma sinnvoll wenn:
- → Mehrere Objekte geplant
- → Cashflow soll im Unternehmen bleiben
- → Selbstständige / Unternehmer im Heimatland
- → Langfristige Steueroptimierung geplant
- → Ticket über 80.000 € (Fixkosten amortisieren sich)
Privatkauf besser wenn:
- → Einzelobjekt, Eigennutzung geplant
- → Verkauf mittelfristig geplant (Spekulationssteuer prüfen)
- → Ticket unter 40.000 € (Verwaltungskosten zu hoch)
- → Kein laufender Cashflow geplant